Nuevo Régimen aplicable al Arrendamiento de Locales Comerciales

Centros Comerciales

Abg. Adriana Fernández

Microjuris de Venezuela

 

El Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante conferida por la Asamblea Nacional bajo Gaceta Oficial n.º 6.112 Extraordinario, de fecha 19 de noviembre de 2013, resolvió dictar el Decreto n.º 929, contentivo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según se publica en la Gaceta Oficial n.º 40.418 del 23 de mayo de 2014.

Dicha normativa, compuesta por diez (10) capítulos, cuarenta y cuatro (44) artículos, seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones Derogatorias y una (01) Disposición Final, viene a establecer las condiciones que regularán el Sector Inmobiliario Nacional, particularmente el referido al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o de servicios, consagrándose que desde la publicación de este texto legal en Gaceta Oficial, la relación entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles (tales como los ubicados en centros comerciales), deberá regirse, entre otras, por las reglas que, conforme a esta Ley, iremos desarrollando a lo largo del presente informe. No obstante, nos resulta oportuno destacar que, en virtud de ello, no serán aplicables a dicha categoría de inmuebles, las disposiciones por las que se regían los alquileres de los establecimientos comerciales, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios1, la cual, por su parte, continuará regulando a “… los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.”

 

Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales, deberá ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría Pública, con una duración mínima de un (1) año (a menos que el arrendamiento se requiera por una temporada en específico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones físicas del inmueble a ser arrendado y de la edificación donde se encuentre; el valor del inmueble; el canon de arrendamiento; la modalidad de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario).

Así mismo, se indica que el arrendador podrá exigir al arrendatario depósito en efectivo o fianza, como garantía que le asegure que el arrendatario cumplirá con las obligaciones asumidas, estableciéndose que sólo podrá exigirse una de las dos (2) garantías señaladas, las cuales no podrán exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento fijado.

Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a una prórroga legal que se fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y cinco (5) años, tendrá un (1) año de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de relación, la extensión será de dos (2) años; más de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3) años más. Resaltamos que, dicha prórroga será optativa para el arrendatario, mientras que para el arrendador será de carácter obligatorio, debiendo mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste debido a un procedimiento de regulación.

 

En cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, se estipula que el mismo será pactado entre arrendador y arrendatario, quienes de común acuerdo deberán aplicar, obligatoriamente, alguno de los tres (3) métodos que se establecen en la norma. En caso de no llegar a un acuerdo, o surjan dudas o controversias al respecto, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (Sundde – Organismo encargado de asistir al Ministerio del Poder popular para el Comercio en la aplicación de esta Ley, en la que se le atribuye el carácter de autoridad competente en esta materia, pudiendo en conjunto crear las instancias que consideren necesarias para llevar a cabo dicha atribución), intervendrá a los fines de determinar el cálculo del canon correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a ser seleccionados por las partes a la hora de precisar el canon, son:

1)    Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble para el momento de la negociación, siendo determinado por la Sundde a través de avalúo del costo de reposición (mediante metodología que fijará para ello); y el porcentaje de rentabilidad anual prevista en 12% para el primer año y en 20% cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos.

2)    Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de actividades de entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3)    Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los métodos descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porción fija más porcentaje de ventas, indicándose que la porción fija no podrá ser superior al 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el porcentaje de ventas no podrá exceder del 8%. En caso que el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, sólo se pagará como canon mensual el monto resultante de aplicar lo señalado en el punto 2.

 

Con relación al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo se realizará por la cantidad y oportunidad debidamente fijada en el contrato, mediante depósito en cuenta bancaria a nombre del arrendador (la que no podrá clausurarse durante la vigencia del contrato), debiéndose entregar al arrendatario una factura legal en la que se indique el monto, concepto del pago e indicación del período correspondiente.

Se contempla la prohibición de fijar cánones de arrendamiento en moneda extranjera; así como proceder a su ajuste durante la vigencia de la relación arrendaticia, señalándose que el canon sólo podrá ser revisado y ajustado en los casos siguientes:

1)    Después de transcurrido un (1) año luego de firmado el contrato, siendo que su ajuste tendrá como límite máximo los porcentajes de la renta variable del año inmediatamente anterior del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, tomado en cuenta en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).

2)    Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo importe supere en 40% el valor del inmueble establecido para calcular el canon.

 

Otro punto a destacar, es el referido a la creación del “Comité Paritario de Administración del Condominio”, que tendrá a su cargo lo correspondiente al mantenimiento y gastos del inmueble. Estará integrado, en igualdad de número y derechos, por representantes de los propietarios y de los arrendatarios2, quienes de común acuerdo, establecerán las condiciones, normas o reglamentos del condominio, así como la aplicación de sanciones por incumplimiento de lo acordado entre las partes.

En lo relativo a los gastos comunes3,se expresa que lo que deba pagar el arrendatario por este concepto, será calculado por el Comité Paritario de Administración del Condominio, en base al porcentaje o alícuota parte que corresponda a cada local de acuerdo al valor total del inmueble en el que se encuentre.

Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del arrendatario la preferencia ofertiva, conforme a la cual, en caso que el propietario decida vender el local comercial, éste deberá ofrecerlo en venta (en primer lugar) a su arrendatario con preferencia ante cualquier tercero, siempre y cuando posea más de dos (2) años como arrendatario del local; se encuentre solvente en el pago de los cánones, condominio y demás obligaciones contractuales. El no cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte del propietario, o en caso que haya vendido el inmueble en condiciones más favorables que las presentadas originalmente al arrendatario, hará que éste tenga derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, a fin que el inmueble le sea dado en venta bajo las mismas condiciones ofrecidas al tercero.

 

Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo estudio nos estipula nueve (9) causales por las que el mismo podrá ejecutarse, siendo que, además de señalarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prórroga o renovación entre las partes, se encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario:

  • Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes.
  • Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, quebrantando lo estipulado en el contrato de arrendamiento o las normas por las que se rige la convivencia ciudadana de la comunidad.
  • Ocasionar en el inmueble deterioros mayores que los causados por el uso normal; o haya realizado reformas no autorizadas por el arrendador.
  • Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

 

En materia de sanciones, se establecen que serán objeto de multas los siguientes hechos del arrendador:

      I.        Multa de Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.):

  • Cuando no entregue al arrendatario una factura legal por concepto de pago del canon.
  • Exija cierta cantidad de dinero por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento; o alquile inmuebles en condiciones físicas inadecuadas.
  • Ofrezca inmuebles en arrendamiento comercial, mediante avisos en los que se oferten montos de alquiler falsos o engañosos; se indique preferencia sexual, política o religiosa, identidad de género, origen étnico, estado civil, clase social, profesión o condición social, discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales; etcétera.

    II.        Multa de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 U.T.), cuando:

  • No garantice el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
  • No cubra los costos de las reparaciones mayores del local dado en alquiler.
  • Condicione la suscripción del contrato, al pago de una cantidad extra de dinero por parte del arrendatario por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto comercial; o por la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar.
  • Obligue o limite al arrendatario a vender productos o prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a determinados proveedores.
  • Derogue o modifique el contenido o vigencia del contrato de arrendamiento por cambio de arrendador, debido a la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial.
  • Exija al arrendatario garantías que excedan el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido.
  • Incumpla con las especificaciones que debe contener el contrato de arrendamiento, tales como la descripción y valor del inmueble; duración del contrato (mínimo un (1) año); modalidad de cálculo adoptada; indicación de cuenta bancaria donde se deberá depositar el canon, etcétera.
  • No otorgue la prórroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, una vez finalizado el término del contrato.
  • No ofrezca el inmueble en venta al arrendatario, con preferencia ante cualquier tercero.
  • Establezca cánones de arrendamiento bajo procedimientos distintos a los previstos en esta Ley; ajuste el canon durante la vigencia del contrato; la resolución privada de conflictos entre arrendador y arrendatario sin notificar a la Sundde, etcétera.

   III.        Multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), por las siguientes infracciones:

  • No entregue al arrendatario, al inicio de la relación arrendaticia, el inmueble comercial en buen estado, ni solvente en servicios públicos domiciliarios. (Finalizado el contrato, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo casos fortuitos o de fuerza mayor).
  • No elabore el contrato de arrendamiento por escrito ni autenticado ante Notaría Pública.
  • Perciba y fije cánones de arrendamientos calculados por métodos no establecidos en esta Ley.
  • Establezca cánones de arrendamiento en moneda extranjera.
  • Igual multa, será aplicable para aquellos arrendatarios que incurran en subarrendamiento (salvo que lo haya acordado con el propietario o arrendador); la rescisión unilateral del contrato; la administración del contrato de arrendamiento por parte de empresas extranjeras no establecidas en el país, etcétera.

 

La presente Ley, tiene plena vigencia desde la fecha de su publicación en Gaceta Oficial, quedando consagradas las siguientes consideraciones:

  • En un lapso no mayor a seis (6) meses (hasta el día 23/11/2014), todos los contratos de arrendamiento de locales comerciales, vigentes a la fecha de la presente publicación, deberán adecuarse a las disposiciones de esta nueva normativa.
  • Los contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de este instrumento legal, automáticamente se entenderán pactados en Bolívares, siendo que el canon de los inmuebles sujetos a dicha contratación, deberán ser regulados de acuerdo a lo consagrado en la presente Ley, dentro de los noventa (90) días siguientes a su entrada en vigencia (plazo que finalizará el día 20/08/2014)4.
  • El Ministerio del Poder Popular para el Comercio (con cooperación de la Sundde), pasa a sustituir a la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en lo referente a su correspondiente competencia, es decir, la aplicación de las disposiciones legales y reglamentarias en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio. En consecuencia, quedó ordenada la supresión de la referida Dirección de Inquilinato, debiendo el Poder Ejecutivo reglamentar el régimen de supresión y transición respectivo.
  • Tal como expusimos más arriba, en vista de los tres (3) nuevos métodos a ser aplicados y seleccionados para la fijación del canon de arrendamiento comercial, ha quedado derogado el Decreto n.° 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, publicado en Gaceta Oficial n.° 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, conforme al cual los cánones de arrendamiento mensual de cualquier tipo de inmueble dedicado al desarrollo de actividades económicas, no podía exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2).

 

______________________

1Publicada en G.O. n.º 36.845 del 7/12/1999, con vigencia desde el día 1/01/2000.

2Los representantes de los arrendatarios serán elegidos por cada uno de los arrendatarios, sin que en dicha elección intervenga preferencia alguna debido al monto del canon o tamaño del inmueble. Todos los arrendatarios deberán participar por igual en el sistema de elección de su representante ante el Comité.

3Distribución de gastos para atender el mantenimiento y conservación del inmueble del cual forme parte el local comercial, tales como: servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de basura, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble.

4El incumplimiento de dicha norma, conllevará a la aplicación de una multa por la cantidad equivalente a Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.).

 

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